不動産売買営業マンの家賃交渉術

当方は一棟収益マンションの売買営業マンです。独自の視点から、賃貸マンションを借りる際の家賃交渉についてお教えしたいと思います。
そもそも、借り手は安く借りたい、貸し手は高く貸したいわけですから、事故物件でもない限りはいわゆる「お値打ち物件」のようなものは無いと考えるべきです。
しかし、貸し手にも色々な人がいるわけですから、家賃や保証金などの数字としては現れない部分に、交渉の可能性が隠れています。これを貸し手の属性から分析したいと思います。
まず一棟収益マンションの売買においては、不動産を投資の対象として認識しています。そして、都市部の賃貸マンションはほとんどがこの「投資」として日常的に売買されています。不動産を投資対象と捉えるとき、投資家は物件の販売価格に対して家賃収入がどのくらいあるのかを「利回り」として認識し、同等の物件であれば利回りが高い物件ほど買い手が付きやすいこととなります。したがって、将来的な売却を見越して保有中最優先に考えるのは利回りを下げないこと、つまり家賃を下落させないことです。つまり、結論としては貸し手が投資家である場合には家賃交渉ができる可能性は低いです。逆に言うと、入居時に支払う保証金や礼金などは、利回りに直接関わらない(=不動産の売り易さに関わらない)部分ですので、家賃等に比べると交渉の余地があります。
次に、非投資家・地主さんが貸し手の場合は、家賃の下落よりも空室を気にするケースが多いです。これは、売却を前提に不動産を保有していないことから、投資視点を持っておらず、精神衛生上、空室を嫌うためです。したがって、投資家オーナーに比べて家賃交渉が通る可能性が高いです。ただし、地主オーナーは入居者の属性にはこだわりますので、保証金や礼金の交渉を嫌う方が多い傾向にあります。(これは、地主オーナーが入居者希望者に対して家賃保証会社への加入を条件にしない場合があることとも関わります。)
ここまで述べてきたことはあくまでも傾向ですので参考程度に捉えて欲しいところですが、事実貸し手の属性によって交渉可能性は明確に変わってきます。賃貸屋さんで気に入った部屋を見つけた際には、営業マンに対して貸し手がどんな人なのか聞いてみると、もしかしたら良いことがあるかもしれません。

実家に婚約者を連れていく日が決まりました。
うちの親と一緒に外で食事にいった事はありますが、彼を実家に招くのは初めての事。
うちの実家は10年前新築で買った分譲マンションなのですが、彼がグーグルで実家のマンションを観て綺麗なマンションだねって言ってくれていましたし、私も実家のマンションはホテルのようなエントランスなので好きです。
実家を離れて一人暮らしをしていますがこんなマンションに結婚して住めたらいいなと思う自慢の住まい。
実家挨拶の当日、マンションに近づくとベージュのマンションが黒い?と感じ近づくと全部に黒いネットがかぶせられ、エントランスにチョークのようなもので印が描いていたり壁にもいろんな色で落書きのようなものが。
彼と何事?と親に聞くとマンションの塗り替え工事をするから今はベランダにものを干せないと言ってました。
分譲マンションはきちんと定期的にメンテナンスをしてくれたりするので本当に安心でいつまでも綺麗なのですがよりによってこんな時に塗り替えの時期とかぶるなんて…
結婚の許しを得て旦那のご両親が私の実家に来た時はすべて外され傷がついていた部分も綺麗になおっていたのでほっとしました。
欲を言えばエレベーターが分譲マンションにしては小さいんですよね。
ペット可能なマンションなのに大型犬と人間一人でキツイようなスペースしかない…

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